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索 引 号: 015000716/2017-00099 文  号: 发布机构: 润州区政府
生成日期:2017-06-28 体裁分类:其他 组配分类:政策解读
公开形式: 网站,文件 公开方式: 主动公开 公开范围: 面向全社会
有 效 期: 长 期 主 题 词:
摘    要:
镇江物业管理实施办法解读
 
 1.什么是物业管理?

  答:物业管理是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  2.我市物业管理的行政管理体制是什么?

  答:我市物业管理工作实行属地负责制。辖市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作:

  (一)负责住宅小区物业管理招投标、物业承接查验以及物业服务企业交接工作的指导监督;

  (二)指导和配合街道办事处(镇人民政府)做好业主自治组织筹建、换届及日常工作的监督;

  (三)负责对物业服务企业的日常监管及信用信息核查管理工作;

  (四)指导和协调旧住宅小区物业管理相关工作;

  (五)依法查处违反物业管理法律、法规的行为。

  3.属地街道办事处(镇人民政府)在物业管理活动中的职责是什么?

  答:街道办事处(镇人民政府)具体负责本行政区域内物业管理工作:

  (一)建立社区物业服务机构,公开投诉电话、办公地址;

  (二)负责协调物业管理与社区管理、社区服务的关系;

  (三)建立物业管理矛盾投诉调解机制,接受和处理群众的投诉和纠纷,指导社区居(村)民委员会、人民调解委员会等组织及时协调处理物业管理中的矛盾和纠纷;

  (四)制定物业管理应急预案,落实物业应急管理机制;

  (五)负责业主自治组织的筹建、换届等相关工作,指导监督业主自治组织的日常工作,建立业主自治组织档案;

  (六)协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。

  4.哪些是住宅共用部分、共用设施设备?

  答:住宅共用部分是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分,一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  5.物业管理活动中,业主的权利有哪些?

  答:业主在物业管理活动中,享有下列权利: 

  (一)按照物业服务合同(含前期物业服务合同)的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)按程序提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权,并在选举业主委员会成员时,享有被选举权;

  (五)监督业主委员会的工作;

  (六)监督物业服务企业履行物业服务合同(含前期物业服务合同);

  (七)对物业共用部分、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (八)监督物业共用部分、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (九)认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的,有权依法向人民法院提起诉讼;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  6.物业管理活动中,业主应履行哪些义务?

  答:业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则,不得损害公共利益和他人合法权益; 

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用及公共秩序、公共安全、环境卫生的维护等方面的规章制度; 

  (三)执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照有关规定交纳专项维修资金;

  (五)遵守物业服务合同(含前期物业服务合同)的相关约定,按时足额交纳物业服务费、公共水电费(含电梯运行电费)等费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  7.什么是业主大会?

  答:业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,是物业管理区域内物业管理的最高权力机构。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

  业主大会作出的决定,对物业管理区域内全体业主和物业使用人均具有约束力。

  答:符合成立业主大会条件的,由建设单位或者十人以上的业主公开联名向属地街道办事处(镇人民政府)提出筹备业主大会书面申请,街道办事处组织成立首次业主大会筹备组。

  9.业主大会的权限和职责都有哪些?

  答:业主大会决定以下事项,并履行相关职责:

  (一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则;

  (二)选举或者更换业主委员会委员,监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (三)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (四)选聘、续聘、解聘物业服务企业,审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同;

  (五)依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项并监督实施; 

  (六)决定业主大会、业主委员会工作经费筹集方式并监督使用;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共用部分的用途;

  (九)制定、修改共用部分和共用设施设备收益分配、使用方案;

  (十)法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的事项。

  10.业主委员会职责是什么?

  答:业主委员会执行业主大会的决定事项,在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责:

  (一)执行业主大会决定和决议;

  (二)召集业主大会会议,报告物业管理状况以及业主委员会的工作情况;

  (三)草拟业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则及修改方案,提交业主大会表决;

  (四)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (五)草拟共用部分和共用设施设备收益分配方案,提交业主大会表决;

  (六)督促业主按时足额交纳物业服务费、公共水电费及其他相关费用;

  (七)草拟专项维修资金使用、续筹方案,提交业主大会表决;

  (八)草拟改建、重建建筑物及其附属设施方案,提交业主大会表决;

  (九)督促业主、物业使用人遵守管理规约及其他有关规章制度;

  (十)及时将业主大会的有关决定和决议向全体业主公布,并负责执行和组织实施;

  (十一)听取业主、物业使用人对物业管理的意见和建议,监督并协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (十二)接受街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会的指导和监督,并积极配合做好社区管理工作,协调业主之间及业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷;

  (十三)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

  11.业主大会、业主委员会的印章如何刻制?

  怎么保管?

  答:业主委员会在辖市、区物业管理行政主管部门办理备案手续后,持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章,业主委员会印章应当标注当选届数及任期。业主大会印章由社区居(村)民委员会代为保管。业主大会印章应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定,在社区居(村)民委员会监督下使用。业主委员会应当建立业主委员会印章管理规定,并指定专人保管印章。业主委员会印章应当在其职责范围内根据业主委员会会议的决定使用。

  12.业主大会、业主委员会的工作经费从哪里支出?业主委员会委员能否获得津贴?

  答:业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担,可以从物业共用部分、共用设施设备收益中列支,也可以由全体业主分摊,具体经费额度由业主委员会提出预算,经业主大会表决通过后执行。业主大会、业主委员会工作经费由社区居(村)民委员会代为保管,社区居(村)民委员会应当单独列账,专户存储,监督使用。

  业主委员会每半年应当向全体业主公布业主大会、业主委员会工作经费的使用情况,接受全体业主的监督。

  业主委员会的委员可以获得一定数额的津贴。津贴来源在业主大会、业主委员会的工作经费中列支,津贴标准由业主大会决定后在业主委员会工作规则中确定。业主委员会委员不得接受本物业管理区域物业服务企业任何形式的津贴。

  13.物业服务一般包含哪些内容?

  答:物业服务内容以物业服务合同约定为主。一般包含:物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理;物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理;协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项;物业装饰装修和垃圾清运管理服务;应业主要求进行的特约服务;物业档案资料管理等。

  14.物业服务中共用部位、共用设施设备的日常运行和维护具体指什么?

  答:物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护管理,是为了保持物业及其附属的各类设施设备的完好和正常使用而进行的管理与服务工作。主要包括电梯、水泵、电视监控系统、有线对讲系统、电视接收系统、避雷、消防等设施设备及运行的维护和管理。物业服务企业应按照物业服务合同约定的服务内容、方式、时间和要求进行服务,定期对物业设施设备进行维护保养。

  15.物业服务中的卫生保洁具体指什么?

  答:卫生保洁服务是为了净化物业环境、维护环境卫生而进行的服务,一般包含外部环境保洁和内部环境保洁两大项。外部环境保洁主要有物业管理区域内非市政道路、各种公共场地的日常清扫保洁,生活垃圾和建筑垃圾的管理等。按照有关规定,物业服务费用中不包含垃圾运输、处理费用,因此物业管理卫生保洁服务不包括居民生活垃圾的外运。内部环境保洁主要有物业内部公共走廊、楼道、公共门窗、门厅、电梯的清扫、擦洗、除尘等。

  16.物业服务中的绿化养护具体指什么?

  答:绿化养护服务是为了物业环境的美化、保持物业管理区域内公共绿地的整洁、维持绿地的使用功能而进行的服务,主要包括在已有绿地的基础上实施日常修缮、除草、补栽、松土、浇水、施肥、灭虫、保洁等养护工作,发现并制止各种侵占、破坏公共绿地的行为。

  17.什么是物业服务费?主要内容有哪些?

  物业服务费包不包含公共水电费、

  电梯运行电费等代收代缴费用?

  答:物业的公共性服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,同时按照合同约定向业主所收取的费用。

  物业服务费不包含公共水电费、电梯运行电费等代收代缴费用。

  18.交纳物业服务费用的主体是谁?

  答:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  物业所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。物业转让双方应当在房屋转让合同中载明物业服务相关费用标准、缴费结算情况等。

  业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法追缴,向人民法院提起诉讼。业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及管理规约等行为,经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,按照相关规定录入个人征信系统。

  19.业主大会授权业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同后,单个业主能否以未与物业服务企业签订合同为由拒绝交费?

  答:不能。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主必须履行业主大会授权业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同的约定,交纳物业服务费用。

  20.住宅专项维修资金的用途是什么?

  答:住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  21.物业管理区域内的禁止行为有哪些?

  答:物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)擅自改变物业的规划用途;

  (二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物;

  (四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

  (五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;

  (六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;

  (七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;

  (八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

  (九)擅自摆摊设点、占道经营;

  (十)无序停放车辆、堵塞消防通道、阻碍主要交通道路;

  (十一)破坏或者擅自改变房屋外观;

  (十二)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

  (十三)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

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